Liminar do TJ-SP coloca em risco leilão de R$ 3,8 bilhões em certificados imobiliários da gestão Nunes na Faria Lima
16/08/2025
(Foto: Reprodução) Prédios da Avenida Brigadeiro Faria Lima, na Zona Sul de São Paulo, onde o metro quadrado é cobiçado pelas construtoras
Reprodução/TV Globo
A Justiça de São Paulo concedeu uma liminar nesta sexta-feira (15) suspendendo itens das leis que viabilizam o leilão de certificados imobiliários, os Cepacs, da Operação Urbana Faria Lima, na Zona Sul da capital paulista.
O leilão está marcado para a próxima terça-feira, 19 de agosto, na sede da B3, no Centro, e disponibilizará 164.509 Certificados de Potencial Adicional de Construtivo (Cepacs) para o mercado imobiliário.
A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) disse, por nota, que o evento está mantido, por não ter sido alvo direto da decisão judicial, mas o Ministério Público deve pedir o cancelamento do certame na segunda (18), diretamente ao 1° escalão do governo municipal, sob pena de processo (veja mais abaixo).
Os Cepacs são títulos imobiliários emitidos pela prefeitura para justificar a construções já realizadas (ou não) acima dos limites da lei na região.
🔍Esses títulos servem como contrapartida para a construção de imóveis que possuem área que excede o coeficiente básico de aproveitamento dos imóveis e estão, por exemplo, embargados pela gestão municipal, por desrespeitarem os limites ou regras de construção.
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O valor mínimo estimado em arrecadação desses novos 164.509 Cepacs no leilão de terça (19) é de, no mínimo, R$ 3,8 bilhões, considerando o valor base que está sendo usado no edital, que é de R$ 17,6 mil para cada metro quadrado. O leilão é considerado o maior do tipo da história recente da cidade.
A revisão da Lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL), aprovada pela Câmara Municipal de SP em 2 de julho de 2024, criou uma nova regra que determina que os Cepacs utilizados em imóveis localizados no entorno de eixos de transporte tenham um aumento gratuito - sem recolhimento de impostos - de 30% na sua conversão em potencial construtivo.
Mas a liminar concedida pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, suspende o bônus de 30% dos Cepacs, que poderiam ser adquiridos por empresas para viabilizar obras de edifícios embargados na região da Faria Lima.
Plenário vazio da Câmara Municipal de São Paulo, no Centro da capital paulista.
João Raposo/Rede Câmara
O mercado imobiliário estima que a área tenha pelo menos 15 prédios que podem ser enquadrados nessa gratuidade agora suspensa.
O mais emblemático deles é o edifício St. Barths, um prédio de luxo da incorporadora São José, na Avenida Leopoldo Couto Magalhães Júnior.
Ele teve as obras embargadas em 2023, por não ter autorização da Prefeitura de SP para a construção dos 19 andares. Na época, a construtora foi multada em mais de R$ 2 milhões (veja vídeo abaixo). Para retomar a construção do edifício, a São José precisa justamente desses Cepacs que serão leiloados na próxima semana.
Outra regra suspensa é a que estendia o bônus de 30% para Cepacs vendidos antes da entrada em vigor das novas regras, o que segundo o MP geraria um enriquecimento ilícito dos proprietários destes títulos.
Prédio de luxo foi construído sem autorização
Prejuízo de R$ 174 milhões
O Órgão Especial do TJ-SP entendeu que as modificações nas leis n.º 13.769, de 26 de janeiro de 2004, e Lei n.º 18.175, de 25 de julho de 2024 - aprovadas na Câmara Municipal ano passado através do projeto de lei 28/2022 - são inconstitucionais e podem causar um prejuízo milionário para a cidade, calculado em pelo menos R$ 174 milhões apenas na Operação Urbana Faria Lima.
O valor foi calculado pelo próprio Ministério Público, que moveu a ação contra a prefeitura. Segundo procurador-geral de SP - Paulo Sérgio de Oliveira e Costa - os vereadores de São Paulo não ouviram adequadamente os moradores da cidade para aprovar as modificações.
Ele também alegou que os parlamentares não apresentaram qualquer estudo técnico ambiental e financeiro para demonstrar a viabilidade das medidas.
O argumento foi acolhido pelo TJ-SP na emissão da liminar concedida pelo desembargador José Carlos Ferreira Alves, relator do caso no órgão. Ele viu no pedido do MP-SP uma grave ameaça a três princípios constitucionais: o da moralidade na atividade legislativa, da economicidade na Administração Pública e da impessoalidade.
“Conclui-se que a previsão de aplicação retroativa da majoração aos CEPAC já alienados e às certidões de pagamento já expedidas, representa franca ofensa ao princípio de moralidade, que se impõe à atividade legislativa. Fere-se também o princípio de economicidade, eis que a Administração Pública não arrecadou, quando das vendas pretéritas de CEPAC, o valor relativo a esse acréscimo que agora se lhes pretende conferir. Além disso, o ‘prêmio’ se destina a pessoas certas e determinadas, com o que se viola ainda outro princípio constitucional: a impessoalidade”, escreveu.
O bônus aprovado na Câmara através do PL 28/2022 foi regulamentado pelo decreto municipal nº 64.112, publicado pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), em 20 de março de 2025, que também foi suspenso pelo TJ-SP nesta sexta-feira (15).
"A Administração Pública municipal, em razão da concessão graciosa [gratuita] aos particulares de 30% do estoque do potencial construtivo já alienado (mas ainda não utilizado), automaticamente deixa de arrecadar com a alienação dessa metragem de potencial construtivo, o que representa autêntica renúncia de receita. Essa renúncia se dá na ordem de R$ 174 milhões", escreveu o procurador-geral.
A decisão do desembargador Ferreira Alves é monocrática e em caráter liminar. Portanto, o mérito da denúncia apresentada pelo MP-SP deve ser apreciado em outro momento, mas não a tempo de salvar o certame marcado pela gestão Nunes para a próxima terça (19).
Fontes do Ministério Público afirmaram que já na segunda-feira (18) o órgão deve encaminhar ofício à Prefeitura de SP determinando a sustação do leilão, sob pena de responsabilização cível e criminal das autoridades competentes.
O que diz a Prefeitura de SP
A Prefeitura de São Paulo informou, por meio de nota, que o leilão de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) previsto para a próxima terça-feira (19) está mantido na cidade, uma vez que não foi objeto da liminar mencionada.
Segundo a gestão Nunes, em relação aos dois dispositivos da Lei Municipal nº 18.175/2024 e do Decreto nº 64.112/2025 suspensos temporariamente pelo Tribunal de Justiça de SP, "a Procuradoria Geral do Município destaca que ainda não foi notificada da decisão".
"Um eventual pedido de reconsideração será avaliado pela Prefeitura. A administração municipal reafirma que as ações previstas na Operação Urbana são fundamentais para viabilizar obras de mobilidade, habitação, infraestrutura e qualificação de espaços públicos, trazendo benefícios diretos para a população. Os artigos questionados referem-se à aplicação de parâmetros urbanísticos na OUCFL", diz a nota (veja íntegra abaixo).
Fachada do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), no Centro da capital paulista.
Divulgação
O g1 procurou a Câmara Municipal de São Paulo para se pronunciar sobre o assunto, mas ainda não obteve retorno.
A reportagem ouviu o consultor imobiliário Sérgio Belleza Filho, especializado em leilões de Cepacs e diretor da consultoria BinsWanger Brazil, e ele afirmou que a liminar na véspera do leilão “cria um clima de insegurança jurídica” para o mercado imobiliário paulistano, que desde o ano passado espera pela oferta de certificados de regularização.
“Nessa sexta a SP Urbanismo realizou um seminário para esclarecer as últimas dúvidas do mercado sobre o leilão e estava tudo certo. Eles anunciaram no site deles que, na visão da prefeitura, o leilão não está prejudicado por causa da liminar. Mas isso certamente cria um clima de insegurança jurídica para todas as partes, que a gente só vai conseguir dimensionar na segunda ou terça-feira, a depender de como os órgãos públicos vão se pronunciar sobre o caso”, avaliou Belleza.
O procurador-geral do MP-SP, Paulo Sérgio de Oliveira Costa, e o consultor imobiliário Sérgio Belleza Filho, especialista em Cepacs da consultoria BinsWanger Brazil.
Reprodução/Rede Sociais
Início do imbróglio
A denúncia do Ministério Público foi baseada em um parecer jurídico da SP Urbanismo - órgão especializado da Prefeitura de SP, que no ano passado recomendou aos secretários do prefeito Ricardo Nunes (MDB) que consultassem a Procuradoria Geral da Município (PGM) para um necessário veto aos itens do bônus gratuito oferecido pelos vereadores às construtoras.
O documento assinado pelo gerente jurídico do órgão - Marc Zablith – diz que a concessão do benefício retroativo de 30% às construtoras da cidade “estaria a se configurar verdadeiro enriquecimento sem causa [dessas empresas], haja vista a inexistência de fato jurídico idôneo para ensejar o aumento patrimonial de detentores de CEPACs e certidões já emitidos” pela prefeitura.
“Não há razão lógica para a criação incentivos ex post, retroativos. (...) tal regra desnatura o mecanismo de captação de rendas imobiliárias para a realização de investimentos públicos, como sói acontecer em OUCs [Operações Urbanas Consorciadas]”, escreveu Zablith.
O parecer foi encaminhado ao Ministério Público por entidades de defesa da cidade, reunidas no 'Movimento Defenda São Paulo'.
Ao apresentar o caso à Justiça em forma de ação direta de inconstitucionalidade (ADI), o procurador-geral classificou o dispositivo como uma “lei que institui verdadeiro prêmio financeiro, por ato do próprio Poder Público, a particulares”, afrontando a moralidade e a ética.
“A previsão de aplicação retroativa da majoração aos CEPAC já alienados e às certidões de pagamento já expedidas representa franca ofensa aos princípios de moralidade, que se impõe à atividade legislativa, traduzido na prescrição de regras que se mostrem em conformidade com uma ordem ética, acordada com os valores sociais prevalentes”, escreveu Paulo Sérgio de Oliveira e Costa na denúncia.
ÍNTEGRA DA NOTA DA PREFEITURA
"A Prefeitura de São Paulo informa que o leilão de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) previsto para a próxima terça-feira (19) está mantido na cidade uma vez que não foi objeto da liminar mencionada. Em relação aos dois dispositivos da Lei Municipal nº 18.175/2024 e do Decreto nº 64.112/2025 suspensos temporariamente pelo Tribunal de Justiça de SP, a Procuradoria Geral do Município destaca que ainda não foi notificada da decisão. Um eventual pedido de reconsideração será avaliado pela Prefeitura. A administração municipal reafirma que as ações previstas na Operação Urbana são fundamentais para viabilizar obras de mobilidade, habitação, infraestrutura e qualificação de espaços públicos, trazendo benefícios diretos para a população. Os artigos questionados referem-se à aplicação de parâmetros urbanísticos na OUCFL.
Segundo a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), a promulgação da Lei Municipal nº 18.175, de 25 de julho de 2024, pelo prefeito Ricardo Nunes criou e definiu o perímetro expandido da Operação Urbana Consorciada Faria Lima com a inclusão do Complexo Paraisópolis (composto pelos bairros Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro). Ela também autorizou um acréscimo de 250 mil m² de área adicional de construção, tornando viável a realização de uma nova oferta de CEPACs. Isso se justifica pelo esgotamento dos estoques atuais de metros quadrados disponíveis para construção adicional. Mais de 2,2 milhões de metros quadrados adicionais já foram consumidos desde o início da operação.
Em março de 2025, a Prefeitura publicou o Decreto 64.112/2025, que regulamenta a nova lei da OUCFL. A legislação detalha os procedimentos e orienta investidores sobre o licenciamento de edificações na região. Ela ainda atualizou a metodologia de cálculo da área adicional de construção e a quantidade de Cepacs a serem adquiridos".
